Rumores, bolha imobiliária, é ruim?
Sexta, 21 de Março de 2014

Tão discutida quanto defendida ou não, a bolha imobiliária no Brasil já se faz possível visualização de cenários. Inicialmente defendida que o vilão seria o setor residencial pelo alto aquecimento das construções movidas pelo crédito imobiliário que teve uma expansão forte. Contesta através de números e comparações com países onde ocorreu tal vertente os números deste setor no Brasil ficam aquém. Posterior as “salas comerciais tradicionais” que após a Copa muitas empresas migrarão para outras cidades em diferentes países. Em uma analogia sem prós nem contras vamos a alguns fatos.

Atualmente, é possível comprar através de Fundos Imobiliários (na Bovespa) partes de imóveis de excelente qualidade, os AAA, no jargão técnico. Ao compararmos a compra de uma unidade de empreendimento localizado na imensa maioria das regiões da Grande São Paulo, geralmente uma sala comercial alugada para um consultório médico ou um escritório de advocacia, em uma área um pouco distante dos principais centros financeiros da cidade, o imóvel deveria custar muito menos que uma laje corporativa AAA na Avenida Faria Lima. 

Mas atualmente estas salas estão sendo comercializadas por R$ 18.500 o m².  Para quem comprar hoje uma quota de alguns fundos imobiliários (FII) paga o equivalente a R$ 11.500 o m². A diferença fica ainda mais gritante quando se compara os imóveis, uma vez que alguns FII estão localizados na Avenida Faria Lima ou próximo, e é considerado um AAA pelas melhores consultorias imobiliárias, locado para inquilinos de grande porte. Ou seja, em vez de comprar 1 m² da sala comercial de nível B (tradicional), o investidor pode comprar quase 1,5 m² do escritório AAA numa das regiões mais nobres da cidade. 

A vantagem do investidor é não precisar desembolsar o dinheiro à vista no imóvel tradicional, pode dar uma entrada e continuar pagando parcelas mensais, até receber as chaves três anos depois e financiar por vários anos. Porém, você não terá renda nenhuma ao menos até receber as chaves e conseguir um inquilino.

Depois de receber as chaves, você deverá alugar seu m² em torno de 0,5% ao mês. Nos imóveis AAA comprado por meio de um fundo imobiliário, o valor ganho atualmente em média de 0,85% ao mês. Num investimento de R$ 20 mil em quotas seria possível receber uma renda de R$ 170 ao mês já no mês seguinte, não sendo necessário esperar os três anos, pois já está pronto e alugado.

Oportunidade? Não sei. Análise crítica da conjuntura pode responder. Mas algo me parece estranho. 

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